Что лучше ИЖС или ДНП

Многие семьи сталкиваются с вопросами строительства частного жилья и приобретения под него земельного участка. Но вместе с приятными хлопотами по поиску подходящего места для будущего дома, как правило, возникает масса вопросов юридического толка, которые у человека несведущего могут вызвать растерянность.

Содержание:

Что такое ИЖС, СНТ, ДНП и с чем их едят?

Углубляясь в изучение всех материалов, которые связаны с приобретением земельных участков, Вы, прежде всего, столкнетесь с малопонятными аббревиатурами – ИЖС, СНТ, ДНП. В чем же состоит разница между ними, и что обозначают эти загадочные буквы?

ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство.

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество.

ДНП – это дачное некоммерческое партнерство.

Земельные участки СНТ и ДНП могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения (согласно новому закону, участки ДНП иногда могут располагаться и на земле поселения), а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земли жилых поселений.

В вопросе покупки земельного участка ни в коем случае нельзя полагаться на случайное стечение обстоятельств – необходимо не только выбирать подходящий отрезок земли для будущего строительства или организации хозяйства, но и определиться с будущим статусом строения, и, исходя из него – со статусом земельного участка. Статус земли указана в её названии по документам, а в сокращенном виде он заложен в аббревиатуре, на которую и следует, прежде всего, обращать внимание. Ведь, исходя из статуса земельных участков, они будут иметь свои особенности, свои разрешенные виды их использования, а также недостатки и достоинства, о которых необходимо знать заранее. Рассмотрим подробнее плюсы и минусы участков земли для ИЖС, СНТ, ДНП.

Земельные участки под ИЖС – достоинства и недостатки участка ИЖС

Эти участки земли являются самыми престижными и пользуются большим спросом, они предназначены для строительства жилых зданий, домов, коттеджей. Соответственно, приобретение земли под ИЖС обойдется дороже, так как эти участки находятся в пределах жилых поселений.

Достоинства земельного участка ИЖС:

В доме, построенном на данном участке, Вы сможете легко прописаться, у Вас будет адрес.

Соответственно, имея прописку, Вы сможете устраиваться на работу, получать почтовую корреспонденцию и выписывать периодические издания.

В отношении земель ИЖС в стране действуют социальные нормы – обеспечение жителей социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.).

Имея постоянную регистрацию, Вы сможете хранить в доме своё оружие, если оно у Вас есть.

Дом, который построен на участке ИЖС, предназначен для проживания людей. Вам будет намного проще оформить налоговый вычет за построенное жилье.

Земельный участок под ИЖС может приниматься в качестве залога различными банками (Сбербанк, Росбанк, Россельхоз банк, Юникредит банк и т.д.), если Вы захотите получить целевой ипотечный кредит.

Недостатки земельного участка ИЖС, ограничения:

На размер участка существуют ограничения (в каждом регионе России – свои нормы минимума и максимума).

Поскольку предполагается строительство жилого дома на ИЖС, а не садового домика, Вам необходимо будет согласовать проект своего строительства с соответствующими организациями и службами, получить все разрешения. При строительстве Вам необходимо будет выполнять все существующие ГОСТы и правила СНиПов. По завершению строительства жилой дом необходимо будет грамотно ввести в эксплуатацию, опять же согласовывая все вопросы с существующими инстанциями.

Хотя по закону к участкам ИЖС обязаны подводить все коммуникации бесплатно, делать дороги, это вовсе не гарантирует, что у Вашего дома будет прекрасная дорога, а электричество, воду и газ будут подавать без сбоев.

Земельные участки для ДНП – плюсы и минусы участка ДНП

Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она, как правило, менее плодородна, чем земля под СНТ, имеет низкий балл бонитета. Земельные участки для ДНП стоят примерно на 20% ниже, чем равноценные участки земли для ИЖС. Как правило, участки ДНП приобретаются для строительства дачного небольшого домика и организации сада – современный вариант садоводства. Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.

Достоинства земельного участка ДНП:

Более низкая стоимость, в сравнении с участками под ИЖС и СНТ.

Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.

При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно – имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.

Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.

Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым (неважно, какой величины и крепости дом Вы возвели).

Недостатки земельного участка ДНП, ограничения:

Земли ДНП имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для организации сада, выращивания сельскохозяйственных культур. На этом участке можно построить домик дачного типа, но возвести большой дом для постоянного проживания – проблематично.

На землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода. Если хозяин участка нуждается, к примеру, в дороге к дому, он должен будет оплатить её строительство сам. Иногда подведением дорог, электричества, всех коммуникаций, газа к участкам ДНП занимаются определенные фирмы, но стоить эти услуги будут очень дорого (иногда стоимость подведения дорог и коммуникаций к участку ДНП стоит хозяину дороже покупки самого участка).

Если стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка закладывается в участки при его строительстве, жилье в таком поселке будет стоить очень дорого.

Хотя Конституционным судом России за хозяевами участков ДНП признано право регистрации, прописки в жилом доме, возведенном на нем, практика же показывает, что оформить эту прописку будет неимоверно сложно и долго.

На земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Если Вам необходимо будет посетить, к примеру, врача, то для этого придется ехать в ближайший поселок или город.

Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку.

На участке ДНП всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.

Земельные участки для СНТ – преимущества и недостатки участка СНТ

Земля для СНТ относится к той же категории, что и земля для ДНП. Разница в том, что участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что имеют более высокий балл бонитета (за более высокую плодородность земли). Соответственно, участки для СНТ бывают расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезды, часто туда ходит специальные маршруты транспорта.

Достоинства земельного участка СНТ:

Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.

Располагается за городом, в сельской местности.

На участке земли СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так желает её хозяин.

Недостатки земельного участка СНТ, ограничения:

За подведение дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ необходимо будет платить самим. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно.

В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.

Хотя конституционный суд России в отдельных случаях признает право собственников жилья на земле СНТ иметь постоянную регистрацию в этом жилье (прописку), то в реальности это выполнить бывает очень нелегко и длительно.

Участки земли СНТ банки крайне редко принимают в качестве залога при желании оформить ипотечную сделку.

Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке СНТ, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик. В зависимости от этого может быть низкой оценка Вашего жилья экспертизой при желании его продать, возникнут трудности с пропиской всех членов семьи и т.д.

Что необходимо знать о земельных участках ИЖС, ДНП и СНТ

Стоит заметить, что разницу между участками категорий ДНП И СНТ плохо улавливают даже юристы – эти типы земельных участков имеют почти одинаковые характеристики, плюсы и минусы.

Если Вы решите провести электроэнергию необходимой мощности к своему земельному участку в СНТ или ДНП, Вам необходимо будет заручиться разрешением всех членов товарищества, а также обойти немало инстанций, получая юридически оформленное разрешение на работы.

При желании прописаться в доме, построенном на участке ДНП или СНТ, в случае получения отказа о прописке, Вам необходимо будет заниматься проведением экспертизы жилья, получить признание его соответствующим всем нормам, а затем – обратиться в суд для признания своего личного права иметь в данном жилье регистрацию.

Читать еще: Как правильно написать претензию на возврат товара

Прописку на законных основаниях в жилье на землях ДНП или СНТ можно получить только в том случае, если сам поселок организован законно. При покупке участков стоит потратить время на изучение всей документации и проверку данных продавца.

Таким образом, если проанализировать все достоинства и недостатки участков СНТ, ДНП и ИЖС, то самым выгодным из них является участок ДНП. Его самый главный минус – трудности с пропиской, но он разрешается при определенной настойчивости. Зато плюсы участка ДНП – сравнительно низкая стоимость, возможность построить капитальное жилье с коммуникациями – делают его удобным и выгодным приобретением для каждого хозяина.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

СНТ, ДНП или ИЖС

В настоящее время наблюдается большой рост имущественных сделок, связанных с приобретением земельных участков. Кто-то покупает землю под строительство дачного домика или просто выращивания различных культур, а другие стремятся переехать в более тихое и спокойное место. Но вне зависимости от целей подобного приобретения практически у всех потенциальных покупателей возникают некоторые недопонимания, связанные с юридической стороной вопроса.

Подразделение земельных наделов на ИЖС, ДНП и СНТ вызывает у преимущественной части потребителей некоторое замешательство. Что из этого выбрать и есть ли разница между данными определениями? Рассмотрим подробнее.

Что такое ИЖС, СНТ и ДНП

Перед тем как заняться поиском подходящего участка, необходимо узнать какие виды земельных наделов бывают. В вопросах покупки надела стоит полагаться исключительно на свою рассудительность и правовую осведомленность, иначе при ее эксплуатации и застройке можно попасть в весьма затруднительное положение.

От документального статуса земли зависит благоустроенность местности, возможность оформления регистрации, требования, предъявляемые к будущим строениям, а также ценность самого приобретения (как на момент регистрации сделки, так и в случае вторичной перепродажи собственности).

В первую очередь следует дать расшифровку непонятных аббревиатур:

ИЖС – это индивидуально жилищное строительство;
ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

Земельные места под ИЖС согласно установленному Законодательству должны находиться в пределах обитаемых поселений. Это означает, что будущий собственник может рассчитывать на наличие коммуникативных развязок, развитой инфраструктуры и прочих благ. Земли ДНП и СНТ локализуются исключительно в сельскохозяйственных зонах, при этом показатели бонитета (то есть плодородности почвы) для данных типов могут существенно различаться.

Сравнительный анализ

ИЖС – достоинства, недостатки и ограничения

ИЖС – это земельный участок, который располагается в пределах населенного пункта. На основания Градостроительного кодекса п. 3 ст. 48 на земле данного назначения разрешается возводить жилые постройки, заключающие не более 3х этажей в высоту. Кроме того, выделенная зона должна попадать под соответствующее подразделение (промышленное, коммерческое, жилое и пр.).

На территории ИЖС запрещается:

заниматься переработкой сельхоз продукции в коммерческих целях;
производить/реализовывать ритуальные товары;
сооружать объекты коммунального или производственного пользования.

Несмотря на все имеющиеся ограничения земли ИЖС являются наиболее потребными и престижными для строительства домов жилого типа, соответственно стоимость таких наделов значительно выше.

Рассмотрим основные преимущества покупки участков ИЖС:

По завершению строительства здания вы легко сможете получить по месту регистрацию, так как земельный надел изначально имеет милицейский адрес. А значит, у вас не возникнет проблем с трудоустройством на работу, обеспечением детей местом в дошкольных и образовательных учреждениях. Вы сможете оформлять различные пособия, выписывать корреспонденцию и пр.
Собственники жилья вправе рассчитывать на безвозмездное подсоединение дома к общей канализационной системе, водоснабжению, газовым и электрическим системам.
Жители ИЖС могут пользоваться всеми социальными услугами (устраивать детей в школы/сады, посещать поликлинику и т. д.). Кроме того в районе застройки обязательно присутствуют транспортные развязки и торговые точки, что делает проживание на территории более комфортным.
На данное имущество разрешено оформлять налоговый вычет, так как строение будет относиться к жилому объекту.
При желании Вы сможете получить ипотечное кредитование под залог приобретенного участка (большинство крупных банков в таких ситуациях выносят положительное решение при подаче обращения).
При наличии прописки в частной собственности разрешается хранить оружие.

Помимо вышеуказанных ограничений, при выборе ИЖС стоит учесть его минусы:

Размер земельного надела не может быть больше/меньше установленных норм (в каждом регионе данные значения варьируются).
Так как подразумевается строительство жилого объекта, потребуется согласование проекта застройки в соответствующих инстанциях, а также доскональное соблюдение регламентированных требований в период возведения и эксплуатации конструкции.
Несмотря на принятые в законе требования к инфраструктуре ИЖС на деле часто наблюдаются серьезные несоответствия. Поэтому такое приобретение не гарантирует вам наличие подведенных коммуникаций, хороших дорог и расположенных неподалеку социальных учреждений.

Плюсы и минусы ДНП

Участок ДНП идеально подходит для строительства дачного домика. Обычно такая земля размещается за городом, но в некоторых случаях она может находиться и в черте поселений, что практически уравнивает ее с ИЖС.

Рассмотрим основные плюсы ДНП:

низкая стоимость – цена на такие земли до сих пор остается наиболее выгодной она почти на 20% (а иногда и больше) ниже, чем в первом варианте;
в основном участок располагается за городскими границами, поэтому можно с легкостью насладиться всеми преимуществами жизни за городом;
при приобретении надела данного типа покупатель автоматически становится участником товарищества ДНП, а значит, он имеет право выступать на собраниях общества, голосовать и защищать свои интересы;
отсутствует необходимость в произведении технической экспертизы дома и оценки его состояния;
если земля находится в поселении, на ней впоследствии можно будет зарегистрироваться.

При возведении постройки вне зависимости от ее благоустроенности, площади и прочих параметров ее нельзя оформить в качестве жилого дома, это есть то, чем ДНП отличается от ИЖС
Прописаться в ней также будет крайне проблематично, хоть и законом это не запрещено, но на практике люди сталкиваются с различными проблемами, которые значительно затягивают данный процесс.
Участок ДНП имеет сельскохозяйственное предназначение, поэтому на такой земле разрешается строить домики дачного или садового типа, но возвести большое строение для постоянного проживания скорее всего будет очень затруднительно.
Отсутствуют коммуникации – если вы решите благоустроить свою собственность провести газ, воду, электричество, дорогу и пр., производить все работы вам придется за свой счет. Стоит это как правило очень дорого (20% и более от стоимости самого участка). Кроме того перед тем, как приступить к исполнению вашей задумки следует получить соответствующее разрешение в органах, а также заручиться поддержкой всех участников союза ДНП.
Иногда стоимость строительства проезжей части, наличия коммуникаций и инфраструктуры закладывается в стоимость участка ДНП, но в таких случаях данный показатель ничем не отличается от цены на ИЖС.
Использовать землю только в сельскохозяйственных целях запрещается.
Магазины, больницы, детские учреждения и другие общественные объекты будут размещаться на значительном расстоянии. Поэтому для обращения за мед. помощью или трудоустройством ребенка в садик/школу вам придется постоянно ездить в ближайший город.
Оформить ипотеку под залог ДНП проблематично, банки неохотно идут на подобные сделки.

Особенности СНТ

Земельные участки СНТ в сравнении с ДНП ценятся больше, так они нарезаются на местности с более высоким баллом бонитета (уровень плодородности почвы здесь выше). Обычно они расположены в сельских окрестностях, с хорошей экологической обстановкой и живописными ландшафтами вокруг. Данный критерий влияет и на стоимость наделов, поэтому цена на них будет превышать стоимость ДНП.

К преимуществам СНТ можно отнести такие показатели, как:

меньшая стоимость в сравнении с ИЖС;
участки локализуются в сельских массивах;
земельный надел разрешается использовать только для разработки земель и произведения посадки без застройки;
здесь можно выстроить большой загородный дом.

статус земли не предусматривает наличие подведенных к собственности коммуникаций, все работы хозяин участка должен воспроизводить за личные средства;
прописываться в таких постройках не запрещается, но реализовать данные намерения сложно, а в некоторых ситуациях в принципе не представляется возможным, так как подобные земли относятся к садовым товариществам;
получить ипотечный займ по залог СНТ крайне затруднительно;
объект, размещенный на участке СНТ вне зависимости от его благоустроенности, площади, этажности и других параметров будет считаться садовой постройкой, а значит, при продаже владения его оценочная стоимость будет минимальной.

Если сравнить участки ДНП и СНТ, можно заметить определенные сходства. Стоит отметить, что и с юридической стороны различий между данными статусами нет.

Что выгоднее

Выбирать участок для застройки или садоводства в первую очередь следует из целей вашего приобретения. Для постоянного проживания наиболее предпочтительным вариантом станет участок ИЖС. Как уже было отмечено, здесь можно быстро прописать все семейство, выстроить большой капитальный дом, все необходимые объекты и коммуникации для комфортного обустройства также в наличии.

Стоит отметить, что цена на земельные наделы ИЖС периодически увеличивается, поэтому в случае его последующей продажи вы сможете выручить хорошую сумму денег от сделки. С учетом на будущее, это будет являться выгодным инвестированием капитала.

Читать еще: Как удалить учетную запись на портале госуслуг

Если отсутствие инфраструктуры и благоустройства территории вас не пугает, то при выборе из СНТ и ДНП лучше склониться ко второму варианту, так как стоимость данных земель является самой наименьшей.

На участке ДНП также можно построить хороший дом, который разрешается использовать в качестве места постоянного проживания. Но проводить свет, газ, воду и прочие системы вам придется исключительно за свой счет, а трудности с пропиской легко решаются, если проявить настойчивость и досконально изучить данный вопрос.

Важные вопросы по загородной недвижимости:
” alt=””>

По каким параметрам отличаются земли ИЖС и ДНП?

Граждане могут приобрести в населённом пункте земельный участок, а потом узнать, что на его территории нельзя построить дом, в котором допустимо постоянное проживание и прописка. Или наоборот – взять землю под огород, но впоследствии получить административное предписание о необходимости начать строительство дома. Во избежание таких недоразумений, стоит внимательно ознакомиться с основными характеристиками земель.

Земли ИЖС

Следует ли ориентироваться на стоимость участка при выборе земли под строительство дома – этот вопрос волнует многих покупателей.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Вид разрешённого использования участков, расположенных на землях поселений. Источники законодательства, на которые опирается нормативный регламент их оформления и пользования ими – это Земельный кодекс, в частности статья 39.18 ЗК РФ. А также положения Федерального закона № 161-ФЗ, принятого 24.07.08 г. в рамках улучшения жилищной политики.

Безусловные плюсы, получаемые владельцем такого участка, следующие:

Участки расположены только в пределах населённого пункта.
Землевладельцу выдаётся разрешение на строительство капитального жилого дома, с постоянным проживанием, почтовым адресом и пропиской.
Участки передаются гражданам с подведёнными инженерными коммуникациями.
К месту расположения земель будут подведены автодороги и тротуары. Постоянное транспортное сообщение обеспечивает администрация.
Администрация населённого пункта так же обеспечивает развитие инфраструктуры: организацию торговли, медицинского обслуживания, открытие детских садов и школ.
Качество плодородия почв и месторасположение территории застройки ИЖС выгодно отличается от земель ДНП.
Площади участков могут быть в несколько раз больше, чем дачи в ДНП.
Высокая рентабельность земель допускает их передачу банку в залог, оформление ипотеки.
Высокий покупательский спрос на постройки, возведённые на таких участках, позволяет последующую прибыльную перепродажу недвижимости.

В их числе следующие:

Стоимость участков под ИЖС может быть в несколько раз выше, чем дачных.
Обязательно потребуется строительство жилого дома, в противном случае следует административная ответственность.
Регламент строительства опирается на ГОСТ, СНИП и другую документацию, в том числе – на Градостроительный кодекс, что существенно ограничивает творческую инициативу собственника.
Обязательное оформление пакета документации для начала строительства, на разных этапах его проведения и после ввода в эксплуатацию.
Кадастровая стоимость существенно выше, допускает повышения по завершении строительства и в результате развития инфраструктуры, что влияет на повышение налоговой ставки практически после каждой ревизии земель.

Несмотря на существующие минусы, большинство граждан стремится к приобретению именно этого вида земель.

Земли ДНП

ДНП – дачное некоммерческое партнёрство. Наименование юридического лица, относящегося к категории НКО – некоммерческого общества, объединившего в своей структуре владельцев дачных участков.

Так как некоторые дачи из обозначенной категории выдавались ещё в Советском союзе, в ДНП могут входить различные титульные владельцы:

собственники;
землевладельцы на правах постоянного (бессрочного) пользования;
правообладатели пожизненно наследуемого владения.

Нормы, регулирующие земельные и гражданские правоотношения в ДНП опираются на Федеральный закон № 66-ФЗ, принятый 15.04.98 г. Он оглашает полный перечень прав, обязательств и организации деятельности НКО садоводов и огородников. Существенную роль играет и Закон, принятый 30.06.06 г., под № 93-ФЗ о дачной амнистии.

К плюсам правообладателей земель в ДНП можно отнести:

Невысокую цену, которую назначают за такие участки.
Официальное разрешение, допускающее упрощённую процедуру переоформления участка и строения по дачной амнистии.
Некоторые дачные посёлки расположены в черте населённого пункта, что допускает переоформление вида разрешённого использования в земли под ИЖС, а дачного дома в жилое строение.
Отсутствие жёстких требований к застройке.
Отсутствие обязательств по застройке участка, допустимость использования земли только для сада и огорода.
Если дачи расположены на землях сельскохозяйственного назначения, то они облагаются минимальной налоговой ставкой.

Основные из них:

Небольшой размер участка, который по преимуществу ограничивается шестью сотками.
Отсутствие возможности для постоянного проживания, разрешения на прописку.
Сезонные коммуникации, сезонное транспортное сообщение.
Отсутствие инфраструктуры.
Систематическое взимание членских взносов, из фонда которых осуществляется содержание дачного посёлка.
Для того чтобы продать участок, нужно получить решение общего собрания, так как он находится в ведении учредителя – юридического лица, или в совместной долевой собственности.
Низкая рентабельность участков, невозможность их приобретения в ипотеку или оформления кредитору по закладной.

Однако имеющиеся недостатки не играют существенной роли, если участок приобретается в соответствии с функциональными особенностями этих земель.

Какие выплаты положены при увольнении пенсионера, вы узнаете здесь.

За задержку зарплаты работнику положена компенсация. Как ее рассчитать, вы узнаете в этой статье.

В чём принципиальное отличие земель ИЖС и ДНП?

Главное существенное отличие земельных участков ИЖС и ДНП заключается в следующем:

Земли под ИЖС предусматривают только целевое использование для постоянного проживания, поэтому всегда располагаются в черте населённого пункта. В ДНП постоянное проживание не предусмотрено, посёлок ориентирован на сезонное функционирование.
Исходя из целевого назначения, в пределах дачного посёлка не развивается инфраструктура, а транспортное сообщение предусмотрено только с открытия дачного сезона до его закрытия.
Стоимость земель под ИЖС существенно выше, чем дачных участков, даже если они располагаются в городской черте, в прилегающих кадастровых кварталах.

В частности приобрести участок под ИЖС выгодно тогда, когда у покупателя есть средства и желание инвестировать свои накопления в недвижимость, которая будет пользоваться спросом при последующей продаже. Или – землевладелец намеревается возвести капитальный дом, в котором планирует проживать вместе с семьёй. Иногда появляется выгодный шанс приобрести такой участок в беспроцентную рассрочку или в ипотеку.

Преимущества, предусматривающие выгоды от покупки земли в ДНП, опираются на потребность приобретения дачи, а не жилого дома. Также, если дачный домик расположен в черте города и допускает круглогодичное проживание, его можно купить с целью экономии денег, а впоследствии попытаться переоформить дачу в жилой дом и получить прописку.

Что лучше ИЖС или ДНП

Строим экологичные дома по каркасной технологии, из клееного бруса, из газобетона в Спб и Ло

В чем разница между ИЖС и ДНП

Если Вы читаете этот текст, то скорее всего Вы уже запутались в разнообразии земельных участков их назначении и разрешенном использовании.

После прочтения этой статьи у Вас точно не останется вопросов на эту тему (или мы вернем вам деньги. шутка).

При выборе участка, я советую в первую очередь руководствоваться топографическими параметрами, никак не зависящими категории земли:

— Удаленность от города;

— Наличие поблизости необходимой инфраструктуры (тут у каждого свои требования: хорошая дорога, магазины, садики, водоемы и т д)

— Наличие ландшафтных преимуществ (Красивый вид, участок у леса, участок у воды и т. п.)

После того, как вы определитесь с участками, удовлетворяющими этим приоритетным требованиям, можно приступать к анализу преимуществ с точки зрения разрешенного использования.

Все земли расположенные на территории РФ делятся на следующие категории:

Земли населенных пунктов (Городов, Поселков, Деревень и т д);
Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли специального назначения, в т ч лесной фонд, водный фонд, гос. Запас и т.п.

Не сложно догадаться что для загородной жизни подходят только первые две. С ними и будем разбираться.

В свою очередь, категории земель, пригодные для загородной жизни имеют различные назначения для разрешенного использования. Все это регулируется градостроительным кодексом и Федеральным Законом №217 с января 2019г. Почитайте, если будет не уснуть.

Упрощенная схема потенциальных для приобретения участков я привожу ниже:

Именно разрешенное использование земельного участка во многом определяют степень удобства его эксплуатации. Поэтому, перед покупкой чрезвычайно важно убедиться в том, что именно Вам собираются продать.

Тем более, что сделать это совершенно не сложно. Нужно всего лишь зайти на сайт публичной кадастровой карты РФ, найти там интересующий вас участок по кадастровому номеру или просто на карте и посмотреть его разрешенное использование.

— для индивидуальной жилой застройки

— для ведения личного подсобного хозяйства

— для дачного строительства

— для ведения гражданами садоводства и огородничества

Обращаю Ваше внимание, что законодательство постоянно меняется, и наименования подходящих для загородного строительства земель могут изменять со временем. К примеру, если в графе разрешенное использование числится что-то типа: «для ведения огородничества», то в этом случае без дополнительной консультации юриста лучше эту землю не покупать.

После того, как Вы поняли, ЧТО за землю вы собираетесь покупать, самое время узнать о принципиальных отличиях каждого из возможных вариантов. Они есть и их много.

Читать еще: Как подать заявление в ЗАГС через госуслуги

Преимущества участков ИЖС/ЛПХ.

Все преимущества земель населенных пунктов, как правило являются их же недостатками. На бумаге все выглядит очень заманчиво. По закону все участки ИЖС должны быть обеспечены государством всеми благами цивилизации, которые имеются у Вас в городской квартире, а именно:

а) Хорошие дороги (с освещением и уборкой снега);

б) Электричество 15 КВт;

в) Центральное водоснабжение;

г) Центральная канализацией;

е) Школы, больницы, садики, вокзалы, аэропорты и т д.

Причем оплачивается все эти чудесные блага посредством уплаты налогов 1 раз в году. Налог начисляется на основе кадастровой стоимости и для среднестатистического участка в 15 соток будет составлять около от 2-4 т.р в год.

И вот тут, друзья мои, и зарыта собака. Халявы не будет.

В большинстве случаев, блага цивилизации ограничиваются проселочной дорогой и электричеством. Наличие других удобств прямо пропорционально влияет на увеличение стоимости участка.

Преимущества участков СНТ/ДНП

Преимущества каждого конкретного СНТ/ДНП всегда уникальны. Чтобы их осознать, нужно понять природу возникновения конкретного СНТ/ДНП. Они бывают трех видов:

1. Старинные садоводства. История их возникновения уходит в покрытые марком 90е годы. Как правило в таких СНТ есть председатель (он же царь), который с радостью расскажет Вам, какие из благ цивилизации имеются в его государстве. Набор может быть от самого мизерного (дорога + 3КВт мощности), до самого роскошного.

В СНТ уже будут присутствовать членские взносы, размер и целевое расходование которых во многом зависит от председателя и его команды. Короче говоря, при отсутствии явных географических достоинств – это так себе вариантик.

Хороший участок может найтись и в таком СНТ, но будет скорее исключением из правил.

2. Сверхновые ДНП. Молодой стартапер покупает за недорого несколько гектар земли сельхоз назначения. Производит межевание, разбивает ее на участки. В результате получается садоводческое или дачное товарищество, где все товарищи – это один и тот же человек.

После этого начинается продажа участков на перспективу.

Дальнейшее развитие поселка с благозвучным названием из серии «Раздолье», «Какие-то Усадьбы», «Такие-то Поместья» напрямую зависти от того на какой стадии у инвестора закончатся деньги. Поэтому купив участок на старте продаж у Вас большие шансы не дождаться ничего из обещанного.

Совет: при покупке таких участков, платите только за то, что есть в наличии. Есть дорога – ок. Есть 220Вт в щитке – ок. Остальное – это только слова. Разумеется, в таком ДНП тоже будут присутствовать ежемесячные взносы.

В целом, этот вариант для мечтателей и авантюристов.

3. Развитые ДНП. Здесь все намного понятнее. Развитые ДНП – это Сверхновые ДНП у которых получилось. Тут может быть все: и дороги с освещением, и забор по периметру, и детская площадка. Здесь у Вы увидите уже построенные дома и сможете оценить какого достатка люди тут проживают. У Вас будет возможность поговорить с будущими соседями и разузнать у них в какую сумму в действительности обходится проживание в этом поселке, насколько целевое расходование взносов администрацией. Честно говоря, 10 минут разговора с местным жителем могут дать ответы на все (на ВСЕ) самые принципиальные вопросы.

Как ни странно, но во многом комфорт вашего проживания в ДНП будет завесить от порядочности его учредителя (инвестора) и если познакомиться с ним лично возможности нет, то обитатели поселка – это Ваш единственный ключ.

Участок в хорошо обустроенном ДНП – это разумный выбор.

В природе существует еще особый вид земельных участков. Редкий и поэтому очень ценный. Это ИЖС с организованным жителями ТСЖ. Такой участок объединяет в себе все возможные преимущества и безусловно может считаться явным фаворитом.

Что Вам еще нужно знать перед покупкой участка:

— Дом построенный в ИЖС/ЛПХ СНТ/ДНП можно зарегистрировать и прописаться в нем.

Процедура получения разрешения на строительство и регистрации дома ничем не отличается. Перед тем как получить разрешение на строительство, участку (поселку) должен быть присвоен адрес в Федеральной Информационой Адресной Системе

— У каждого сельского поселения существует генеральный план развития. Как правило он доступен в интернете, но прочитать его крайне затруднительно. Не поленитесь, посетите местную администрацию, чтобы уточнить, не планируется ли поблизости от Вашего будущего участка лет через 10 строительство автомагистрали, какого-нибудь завода или полигона;

— Величина налога никак не зависит от категории земли и определяется только кадастровой стоимостью участка;

Выбирайте участок сердцем, но не забывайте проверять выбор головой.

ДНП и ИЖС: в чем разница?

Каждый, кто задумался о покупке земли для загородного дома, рано или поздно встает перед выбором: приобрести участок ИЖС или ДНП. На первый взгляд, отличия существует лишь на бумаге, и обе категории земли предназначены для строительства дома, однако различия все же есть.

ИЖС – индивидуальные жилищное строительство. Категория земли, предназначенная для строительства частного дома не выше трех этажей, на одном участке может быть лишь один жилой дом. ИЖС используется только на землях населенных пунктов.

ДНП – дачное некоммерческое партнерство. То есть фактически данная категория земли предназначена для строительства дачного дома, они могут располагаться далеко от населенных пунктов, на сельскохозяйственной территории.

Отличий для данных категорий существует несколько:

Цена. Участки ИЖС дороги, участки ДНП могут стоить в два раза меньше. Также налоги на участки ДНП значительно ниже: если налог на имущество ИЖС составляет 1,5%, то налог на имущество ДНП составляет лишь 0,3%;

На ДНП можно вести сельскохозяйственную деятельность, разбить огород, обустроить сад и держать сельскохозяйственных животных. ИЖС в первую очередь предназначены для постройки дома, допустимо возведение гаража, бани. Также можно обустроить сад или огород, а вот держать скот на территории ИЖС нельзя;

При проживании на участке ИЖС можно оформить прописку, прикрепиться к поликлинике или школе, в то время как на территории ДНП это очень сложно.

Построенный дом на участке ИЖС необходимо обязательно регистрировать в БТИ, в то время как при постройке дома на территории ДНП это не требуется.

На участках ДНП не предусматривается подведение коммуникаций, на ИЖС все коммуникации уже имеются, нужно лишь подключиться к ним.

Жители ДНП осуществляют обслуживание территории за счет членских взносов. В коттеджном поселке жители также могут организовать регулярные взносы, но цена будет выше. В противном случае убирать мусор и снег необходимо самостоятельно.

У обеих категорий есть как плюсы, так и минусы.

милицейский адрес. Можно оформить постоянную прописку, прикрепить детей к школе или детскому саду, записаться в поликлинику, получать посылки по адресу;
муниципалитеты обязаны предоставить всю необходимую инфраструктуру – строительство и расчистку дорог, транспорт, медобслуживание и образование, торговые точки;
так как участки ИЖС изначально предназначены для строительства частного дома, проще получить налоговый вычет на данное строительство;
земельный участок может приниматься в качестве залога в том случае, если владелец будет брать ипотечный кредит.

главный минус участков ИЖС – стоимость. Как правило, участки очень дороги, а налоговые выплаты высоки;
размеры участков строго регламентированы и ограничены;
при строительстве дома необходимо согласование проекта и работы с надзорными инстанциями. К домам применяются нормы ГОСТов и СНиПов;
проведение коммуникаций, как правило, очень дорого, кроме того, все работы также необходимо согласовывать с вышестоящими инстанциями;
все возникающие проблемы, будь то ремонт проведенных коммуникаций или обеспечение безопасности, жильцы решают самостоятельно.

невысокая цена участков и низкая налоговая ставка;
оформление документов займет меньше времени, так как строительство дома и подведение коммуникаций не нужно согласовывать;
покупка участка делает владельца членом партнерства, а значит, он может участвовать в собраниях и принимать участие в обсуждении вопросов дальнейшего развития участков.

сложнее оформить постоянную прописку. Получить милицейский адрес можно только через суд;
могут возникнуть проблемы с проведением газа, водоснабжения и электричества. Например, чтобы увеличить проводимую электрическую мощность, необходимо добиться согласия всех соседей;
не предусмотрено подведение к участкам дорог;
на территории, где располагаются участки, не предусматривается строительство школ, детских садов, больниц, почтовых отделений;
не все банки принимают участки ДНП в качестве залога.

Отдельно стоит отметить, что можно перевести участок из одной категории земель в другую, однако этот процесс долог и не прост. Так, чтобы перевести землю из ДНП в ИЖС, необходимо собрать пакет документов (кадастровый паспорт, подтверждение права собственности, паспорт), написать заявление и подать его в органы местного самоуправления. Хотя звучит довольно просто, необходимо включить земли в территорию какого-либо населенного пункта, разработать генплан, пройти согласование со множеством инстанций. Ответ со стороны администрации может прийти лишь через несколько месяцев, и нет никакой гарантии, что собственнику не откажут в переводе.

Разница между ИЖС и ДНП может размываться в зависимости от территории, на которых расположены участки, дачных и коттеджных сообществ.